노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 십 년 후를 내다보고 투자하라!

오피스텔에 투자하고 싶은데 잘 모르는 사람들이 많다. 이 책은 그런 사람들에게 시원하게 답을 주는 책이다.

오피스텔에 투자하고 싶은 사람들은 이 책을 한번 읽어보고 투자하면 좋을 것이다

많은 사람들이 궁금해 하는 것 중 하나가 바로 오피스텔을 보유했을 때 '무주택자' 자격을 유지할 수 있느냐 여부다. 분명히 말하지만, 주거용 오피스텔은 주택에 포함된다. 본인 거주 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채가 있으면 1세대 2주택자다. 다만 주거용 오피스텔도 주택임대사업자로 등록하면 1세대 1주택자 자격을 유지할 수 있다. 일반임대사업자로 등록했을 때도 마찬가지다. 청약 신청을 할 때 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하고 다른 주택이 없다면 무주택자 가격을 유지할 수 있다. 임대사업자로 등록하지 않았다면 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있다는 사실을 기억하자.

사업자 등록을 하지 않은 경우는 대부분 단기간에 매도하려는 것이다. 본인이 직접 거주하기 위해 임대사업자등록을 하지 않기도 한다. 만약 다른 보유 주택이 있다면 '1세대 2주택자'가 돼 양도세 등 피해를 볼 수 있다. 세제 혜택도 거의 없다. 거주 목적으로 사람들이 오피스텔 구입을 꺼리는 이유 중 하나다.

신규 분양 오피스텔을 구입했다면 주택임대사업자나 일반임대사업자로 등록하는 것이 유리하다. 한쪽은 취,등록세를 면제 받을 수 있고, 다른 한쪽은 부가가치세를 환급받을 수 있다. 1~2년 내 단기 매도를 생각하고 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 차라리 사업자 등록을 하지 않는 게 나을 수도 있다. 직접 거주하는 경우도 마찬가지다.

기존 오피스텔을 매입했다면 취,등록세 4.6%를 무조건 내야 한다. 환급받을 방법은 없다. 또 매도자가 부가가치세를 환급받았는지 잘 살펴봐야 한다. 매도자가 부가가치세를 환급받고 주거용으로 임대하고 있는 오피스텔을 매수하면, 나중에 부가가치세를 매수자가 다시 내야 할 수도 있다.

한편, 오피스텔을 보유하면 건강보험에도 영향을 미치게 된다. 건강보험은 직장 가입자와 지역 가입자로 나누어진다. 직장이 있는 경우에는 오피스텔을 보유했다고 해도 건강보험료에 영향을 미치지 않는다. 하지만 지역 가입자는 자산 규모를 계산할 때 오피스텔이 포함되므로 건강보험료가 인상된다. 직장인이 오피스텔 투자에 적합한 이유기도 하다.

부동산 중개 계약을 할 때 임대인들은 물론 중개사들은 항상 이 특약사항을 1번으로 넣는다. 추가적으로 다음 임차인이 입주할 때까지 '월세'와 '관리비'를 부담해야 한다는 내용을 명시하는 것도 좋다.

특약사항에 명시할 내용은 또 있다. 옵션 사항이다. 일반적으로 임대인과 임차인 간 가장 분쟁이 가장 많이 생기는 부분이다. 요즘 오피스텔은 풀옵션이 대부분이다. 문제는 고장이 났을 때다. 임차인 부주의로 고장이 발생하는 경우가 많다. 특약사항으로 반드시 '옵션 수리는 언제까지만 해주겠다.'고 명시해야 한다.