재개발 실수요자의 경우 입주 전의 시점을 노려라

큰 돈 없이 집도 사고 돈도 버는 재개발 투자 책을 읽다가 투기꾼이 아닌 실수요자가 알아두면 좋은 내용이 있어 공유해본다.

애월도서관에서 책 제목을 보고 읽었다. 책이 새책이라서 신간인줄 알았는데 2004년에 나온것이였다. 시내에 있는 도서관 책들은 아무래도 사람이 많아 낡았는데 지방에 있는 도서관 책들은 거의 새거다.

* 실수요자의 경우 입주 전의 시점을 노려라

관리처분승인이 완료될 때의 성격은 한마디로 말해서 내가 가진 재개발지분의 감정평가가 끝나고 내가 부담해야 할 추가 분담금이 얼마인지 확실하게 알 수 있는 시기다. 반면에 이 시기 바로 전까지는 재개발사업에 대한 기대치가 가장 높고 거래되는 가겨도 가장 높은 시기다. 그렇다면 왜 바로 전까지인가? 사업승인 직후에도 아직 구체적인 개별 지분에 대한 지분평가와 추가 분담금 확장이 되지 않았기 때문이며, 관리처분계획이 승인 완료된 시점에서 확정되기 때문이다.

관리처분이 되면 추가 분담금이 확정되므로 지분 매매가의 거품이 사라지는 경향을 보인다. 주변의 시세와 그 시점에서의 경기 상활을 고려해, 기대감이 아닌 진정한 시장 가격이 형성되는 것이다. 때문에 많이 올랐던 가격들이 제자리를 찾아간다. 한편 이 시점에서는 입주 날짜까지도 어느 정도 알 수 있다. 때문에 입주 날짜를 고려한 실수요자들이 거품 가격이 아닌 적절한 가격으로 매수할 수 있는 좋은 시기다.

또한 입주 전에 잔금을 내야 하는 시점이 오면 잔금을 낼 수 없는 조합원들의 지분을 싸게 살 수 있는 좋은 기회가 오낟. 이러한 시기는 그야말로 저위험 저수익일 수도 있지만, 조합원지분을 사면 입주 날짜가 정해지고 동,호수도 추첨이 끝난 아파트를 일반 분양자보다 더 저렴한 금액으로 1순위 효과를 노릴 수 있다. 또한 경기가 좋아지거나 요즘 같은 주택건설경기 부진으로 주택 공급이 줄어 나중에 초과수요를 초래하면, 앞으로 3~4년 후 일반 분양 시점에 오히려 추가적으로 가격이 상승하는 묘미가 있을 수 있다.

현재 주택재개발도 특히 단독 및 다가구의 다세대주택 변경(즉 조각내기의 성행)으로 향후 관리처분에 대한 우려가 예상되는 지역이 많다. 이 경우는 오히려 추가 부담금을 내는 것이 손해인 경우도 있다. 이러한 관리처분계획인가 시점에서 재개발 투자는 지분 매입보다 오히려 지분을 파는 경우가 많다. 또한 매임은 실입주자들이 구입하는 경우가 대부분이다.

이는 관리처분인가 즈음 투자실익이 선명히 드러나기 때문에 일어나는 현상이다. 이쯤 되면 거품은 사라지고 철저히 시세에 따라 거래가 움직인다. 반면 실수요자, 실입주자는 거품 없는 가격을 주고 살 수 있는 절호의 기회일 수 있다. 자신이 원하는 지역에 원하는 로열층을 살 수 있는 기회인 것이다.

<모든 것이 까발려지는 관리처분 절차>

- 조합원의 추가 부단 너무 많으면 주민총호 인준이 안 될 수도

- 특히 조각내기가 많은 지역 주의

- 사업의 성패가 확실히 보이는 시기

- 거품이 사라진 물건 살 수 있는 시기

- 실수요자는 자신이 원하는 지역의 로열층 살 수 있는 좋은 기회

출처: 큰돈없이 집도 사고 돈도 버는 재개발 투자