재개발, 재건축 투자의 모든것

요새 재개발, 재건축에 관심이 많아서 도서관에 희망도서를 신청하여 대출해서 봤다. 역시나 내가 몰랐던 많은 내용들이 담겨 있었다. 

학교에서 배울수도 없고 순전히 독서를 통해서만 지식을 얻을 수 있다. 재개발, 재건축은 헌집을 부시고 새집을 짓는 거다. 인간은 누구나 헌집보다 새집을 좋아할 것이다. 그래서 새집에서 들어가 살고 싶은 사람은 이 책을 읽어 전략적으로 접근해야 할 것이다.

이 책에서 눈의 띄는 부분을 발췌해 보면..

13. 재개발, 재건축구역의 주변단지를 노려라

관리처분인가 후 이주의 시기가 도래하면 주변지역의 가격 상승도 아울러 일어난다. 기존 주합원들도 이주 시에는 본인이 살던 주변에서 멀리 벗어나지 않으려는 속성이 있다. 특히 중학교, 고등학교 자녀들이 있는 학부모들은 더더욱 그렇다. 이주 시에 주변단지에 투자하면 이미 가격이 상승되었기 때문에 투자수익을 향유하기는 힘들다. 적어도 이주 예상 2년 전 주변 지역에 전세 또는 보증부월세를 주는 방법으로 투자를 한다면 매도시기를 맞출 수가 있다. 보통은 사업시행인가 신청 시기가 되면 바로 주변지역 투자를 생각해야 한다. 이주 초반에는 전세물량이 대부분이지만 주변 전세 물량에도 한계가 있기 때문에 매매로 전환되는 경우가 많다. 이때는 한세대가 이주를 하기 때문에 한 세대가 이주를 할 수 있을 정도의 규모가 되는 물건을 선정해야 한다.

사업시행인가 후에는 구체적은 설계안이 나온다. 완공될 상시의 주 출입구 등을 잘 살펴서 상가 투자를 해보는 것도 바람직하다. 아파트 단지 내 상가에서 할 수 없는 업종들을 살펴서 미리 인근 지역에 상가를 매입하고 향후 입주 시 용도변경 등을 통하면 고수익을 충분히 올릴 수도 있다.

9. 관리처분인가 전에 매입을 해야 취득세 부담이 경감된다.

관리처분인가 후에는 이주가 본격적으로 일어나고 이주 후에는 일반 분양이 진행된다. 관리처분인가 후 지자체마다 주택의 취득세 부과 시점을 달리하고 있으나 대체로 단전.단수 이전이면 주택의 취득세, 단전.단수 이후면 토지의 취득세를 부과하고 있다. 단전,단수 이전에 조합원 물건을 매입하면 한꺼번에 많은 목돈을 마련해야 하며, 단전.단수 이후에는 이주비 승계가 가능하기 때문에 본인 투자자금을 줄일 수 있다. 물론 시간적 차이는 얼마 나지 않는다. 목돈을 들여서라도 취득세를 조금이라도 줄일 것인가? 아니면 토지 취득세를 부담하더라도 지분투자금액을 줄일 것인가를 냉정하게 판단해야 한다.

5. 관리처분인가 후 이주 단계

매수자는 매도자의 이주비 대출을 공제하고 물건을 구입할 수 있으므로 자기자본을 최소화할 수 있다. 이때는 종전자산평가 후 출발한 프리미엄이 최고조에 올라와 있는 단계다. 지나친 므리미엄을 주고 매입하는 것은 가급적 자제해야 한다. 물론 일반분양 역시 최대의 경쟁률과 최고의 프리미엄이 예상돼 프리미엄이 높더라도 이 시기에 구입을 하는 것이 낫다는 판단이 서지 않는다면 오히려 일반분양 물량을 구입하는 것도 ㅈ좋은 방법이다. 일반 분양 물량의 프리미엄까지 염두하고 미리 가격이 상승했다면, 많은 자금을 묶어가면서 '청산'이라는 리스크를 감수하며 매입할 이유는 없다.

6. 공사진행 및 입주 단계

철거가 되고 일반 분양이 시작되면 일반 분양 거래에 포커스가 맞춰지기 때문에 조합원 입주권 물량에 대해 매매는 거의 발생하지 않는다. 그러나 이 시기에도 조합원 입주권 프리미엄이 상대적으로 낮은 물건이 있으면 투자를 하는 것도 나름 괜찮다고 할 수 있다. 기존 투자자들 중 관리처분인가 이후에 매도 타이밍을 놓친 경우, 또는 인내심이 허락하지 않아서 싸게라도 매도하려는 기존 투자자들의 물건이 간혹 눈에 띄는 경우가 있다. 입주 시기가 다가오면 조합원입주권도 마지막 매도 타이밍에 매도를 해야 한다. 실거주를 생각하지 않는 다면 이 시기에 실거주를 목적으로 매입하려는 매수인에게 무조건 팔아야 한다. 일반 분양 물건보다 수지타산, 즉 가격적인 메리트가 있어야 한다.

조합원입주권이 타 부동산 물권보다 유리한 점

명의변경

조합원 명의 변경 금지가 없으므로 얼마든지 거래가 가능하다.

가격

통산 조합원 분양가는 일반 분양가보다 싸다(약 10% 내외).

청약통장

청약통장이 필요 없으므로 역세권이나 1,000가구가 넘는 대단지라도 치열한 경쟁을 할 이유가 없다.

우선 배정권

일반분양 대상자보다 우선해 로얄동과 로얄층을 선택할 수 있다. 확장비 무료, 가전제품 몇 종 세트, 비례율 이득, 중도금 무이자, 로얄층 배정의 혜택이 있다.

투자자금

이주비 지급 후라면 이주비를 승계할 수 있으므로 상대적으로 소액 투자가 가능할 수있다.

세금

관리처분인가 전 주택에 대한 취득세는 1%대로, 취득 시 세금이 적다.

5. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 불리한 점

많은 자금이 오랜 시간동안 묶인다.

일반 분양권과 조합원입주권을 비교할 때 일반 분양권은 계약금의 10%를 납부하면 되지만 조합원입주권은 최초의 주택구입금액(감정평가금액+프리미엄금액)으로 비교적 높게 구매를 해야 한다. 물론 이주비가 지급되었다면 상대적으로 그 부담(감정평가금액+프리미엄금액-이주비 승계금액+조합원 추가 분담금의 10% 계약금)은 조금 경감이 되겠지만 그래도 많은 금액이 묶이게 된다. 또한 일반 분양권 이전에 취득하는 경우가 많은데 이 경우 조합원 물건 취득시점부터 일반 분양권 분양시점까지의 기간 동안은 추가적으로 더 오래 자금이 묶이는 셈이다.

관리처분인가 후 취득세 부담이 높다

관리처분인가 후에는 입주권으로 권리가 변환된다. 물론 지자체마다 취득세 납부 시기에 차이를 두고 있지만 주택 취득세인지, 토지 취득세인지를 판가름 하는 단전,단수(많은 지자체에서 단전,단수 이전이면 주택 취득세, 단전.단수 이후면 토지 취득세) 이후에는 주택 취득세(1.1%~1.3%)가 아닌 투지 취득세(4.6%)를 내야 하기 때문에 상대적으로 부담이 크다.

추가분담금 납부 시 취득세 부담이 높다

일반 분양권은 입주 시 주택의 취득세율로 취득세를 내면 되지만 조합원입주권의 경우 추가분담금에 대해서는 소유권보존등기로 보아 이에 관련된 세금을 내야 한다.

청산금 부담의 의무가 있다.

분양권 취득과는 달리 조합원 본인이 주주이므로 청산금의 지금 및 수령 의무가 있다.